限购限贷双箭齐发 楼市调控渐入高潮

去年4月17日出台的“新国十条”拉开了 严新一轮房地产调控的序幕，截至昨日刚好满周岁。

1限购、限贷“雪上加霜”

从2010年4月“新国十条”规定购买首套房（面积>90平方米）贷款首付款比例不得低于30%，二套房贷款首付款比例不得低于50%，到暂停发放第三套及以上住房贷款，二套房首付款比例不低于50%，每户家庭只能新购一套住房，再到2011年1月二套房首付款比例不低于60%，严厉限制每户家庭购房套数，限购、限贷政策贯穿整个调控过程，且层层递进。

同时，政府应对通胀而采取的加息，上调存款准备金率等措施，无疑对楼市也是“雪上加霜”。昨日，央行再次宣布从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是2011年以来第4次上调存款准备金率，也是自2010年以来 0次提高存款准备金率，此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达20.5％的历史高位。再加上从2010年10月到2011年4月6日，央行已经四度加息，一年期存款利率由2.25%上调至3.25%，一年期贷款利率由5.31%上调至6.31%。虽然这些举措并不是主要针对楼市，但是对楼市利空明显。房地产信贷已很紧缩，再次上调将更压缩房地产贷款指标，开发商融资难度和成本进一步增加，资金链压力逐步增大。

这些调控政策仍有可能进一步推进发展。就上海市场而言，复旦大学房地产研究 主任尹伯成坦言，限购令并不会在今年取消，使得需求一直处在严控中。而复旦大学经济学院教授孙立坚也认同这一观点，他认为，“限购”是当前力度 的调控手段。限购令一出，使市场上的“供不应求”转变为部分人“求不得”，堵住了大部分非正常需求的购房者。而目前的这种局面预示着 在不断根据调控效果来调整力度。孙立坚向记者坦言，整顿楼市环境、纠正价格信号是实现经济结构调整的必要举措。 对此颇为重视，已经从宏观指导改变为具体的落实步骤。

2成交量一年下滑六成多高企房价开始松动

随着“新国十条”去年4月17日的出台，上海也相继出台了一系列政策措施，显示了政府控制上海房价过快上涨的决心。从杀伤力来看，直接从购买环节调控的限购限贷调控，效果显然远超从财政税收环节入手调节的房产税。加息也成为被动性的杀伤性 武器，迫使一部分 者退出市场，使得上海房地产市场交易量锐减。

来自数据显示，去年4月本市的一手房成交量为1014176平 方米，而时隔一年后，成交量已经迅速下滑到了今年3月底的389318平方米，下滑率达到了62%。而开 发商们对于这一数据的变化感受 为深刻。

随着“新国八条”再加码，申城高企的 房价开始出现松动，一手房成交均价从去年4月23965元/平方米下滑到了今年3月的22357元/平方米，下挫了7%，尤其是近期，部分开发商陆续推出了各自的优惠促销活动，来自统计数据显示，4月约有147个楼盘 项目将推出打折优惠活动。虽然并未出现购房者预期内的大幅调整，据初步统计，大多数楼盘的折扣在9.7折－9.8折左右。而以房产税为噱头的促销则 多，如两河流域、沿海郦墅等均在“送房产税”上做起文 章。其中，两河流域以“总价优惠18万+赠 8年的房产税”暂时为此类优惠力度之 。

但是随着政策的不断发酵，沪上 打折潮或将愈演愈烈。上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍向记者表示，楼市调控一年来，调控力度不断加大，尤其是今年的两度加息、四次上调存款准备金率，表明今年信贷收 紧的基本面仍将保持，这对于 开发商的资金压力带来的影响将会 明显，为了保证现金流的情况，不排除开发商通过加大促销的手 法来回收资金。

尹伯成则向 记者预测，在调控持续保持的情况下，今年下半年将迎来房价拐点，可能会出现15%以上的降幅。“房价难降，与调控执行的时间、力度两者有关。”尹伯成解释道。他指出，一方面，因前两年房地产行业分外繁荣，房企积累了足够资金，如今尚未真正遇到资金吃紧的困境。随着调控的推进，开发商资金链也将逐步收紧。另一方面，也与各地在执 行 政策中的力度有关，单是“限购令”和“房价调控目标”，各地的严厉程 度都千差万别。

今日上午国家统计局公布的3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况也再次印证了专家们的观点。公布数据显示，与上月相比，70个大中城市中，环比价格下降的有12个城市，持平的有8个城市。与2月份相比，3月份环比价格下降和持平的城市个数增加了6个。环比涨幅 比2月 份缩小的城市有29个。而与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下 降的城市有2 个，比2月份增加了1个，同比涨幅回落的有46个城市，比上月增加了16个。3月份，同比涨幅在5%以内的有26个，比2月份增加了2个。而上海新建商品住宅价格也以环比上涨0.2%，同比上涨2%，位列涨幅回落城市之中。业内人士表示，结合15日 公布的房产数据分析，房地 产行业依然处于下行通道，而随着政策的不断深入，预计二季度随着开发商推盘量的增加、促销范围将扩大。

3土地成交溢价率下降4月首幅商办用地拍出“白菜价”

一年来，通过一系列 的政策调 控，也使得一直火爆的 土地市场开始降温，由于开发企业资金链的日趋紧张，拿地的步伐更为谨慎，申城土地成交的溢价率也开始下降。

数据显示，2010年，上海住宅用地出让金为969亿元，住宅用地出让金同比增加了36.0%，规划建筑面积同比增幅为53.9%；从土地成交溢价率来看，2010年十大 城市中，上海的住宅用地成交溢价率较2009年下降了大约40个百分点。2010 年楼面 地价均价出现同比下降，为每平米6632元，降幅为16.5%，从而使得上海成为2010年土地出让金前十大城市中，唯 一一个楼面地价同比下跌的城市。

而到了2011年一季 度，这一趋势更为明显。汉宇地产数据显示，2011年3月上海土地市场共成交25幅经营性用地，共计115万平米，成交总金额93亿元。而在这25幅地块中，有19幅土地底价成交，约占76%。分别为9幅商业用地和10幅保障性用地。而住宅性用地仅4幅，平均溢价率仅为41.19%。

今年4月15日，莘庄商务区17A-01A-01 地块作为4月首幅出让地块进入 后竞价阶段，虽然有3家房企进入竞价环节，但 终被西子联合 以底价摘得，折合楼面地价仅为4036元/平方米，相比2月在同一区域出让的莘庄商务区27A-0 商办地 块13798元/平方米的价格，可谓是拍出了“白菜价”。

据公告显示，莘庄商务区17A- 01A-01地块 （莘庄商务区西南H-2、4地块）位于莘庄 商务区内，临近大虹桥，区位优越。未来轨交17号线可纵向串联大虹桥及莘庄商务板块，交通便捷。依托“大虹桥”的辐射，莘庄商务区将建成以商务 为主的现代服务业集聚区，功能主要包括商务 、商业、文化、餐饮、 式酒店等。该地块的推出引起了开发商们的关注，共有24家房企领取了申请书，并且有3个房企进入竞价环节，但 终地块以底价成交还是有点出乎意料。减去无偿提 供5000平方米的 面积后，折合楼面地价也仅为4355元/平方米。而在今年2月12日，该地块附近的莘庄商务区27A-0 地块（莘庄商务区北M02地块），出让面积仅0.80万平 方米，属于商业 用途，竟被上海强劲置业股份有限公司以1.2亿元摘得，溢价 达178%，折合楼面地价约为13798元/平方米。除去同样须无偿提供约1250平方米的 面积后，实际楼面地价亦相应升至14525元/平 方米。

上海中原研究咨询部经理龚敏向记者表示，近期地块频频底价成交，甚至是出现“白菜价”的情况，其主要原因 就是在楼市寒流的影响下，开发商出手开始更为谨慎。

“从近期土地市场的出让情况来 看，3月份就有超过8 成的商办地块以底价成交。楼市调控继续趋严，虽然商办项目在销售过程中不受限贷限购等重磅政策的影响，但是信贷缩紧开发商融资渠道受阻、央行连续加息开发商资金压力增大，以持有经营作为主要盈利方式 的商办项目蕴含的风险更高。”龚敏说。

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